De verplichtingen van een verhuurder bij woningverhuur heb je misschien wel eens ergens voorbij zien komen. Maar, grote kans dat die kennis enigszins is verwaterd. Daarom dacht ik, laat ik een artikel schrijven waarin ik al je plichten als verhuurder uitgebreid voor je toelicht. Handig, toch?

Maar voordat we daar dieper op in gaan, wat is een plicht nou eigenlijk?

Wat zijn plichten?

Een ander woord voor plicht is ‘verantwoordelijkheid’. Je zou het dus kunnen zien als een verantwoordelijkheid die je op je neemt wanneer je een huurovereenkomst sluit voor een woonruimte met een huurder.

Een van de definities die ik vond voor het woord plicht is ‘wat je móét doen’. Als we het zo uitleggen hebben we het dus over juridische plichten, ook weer aan de hand van hetzelfde huurcontract voor de woonruimte.

Verder vond ik nog ‘wat je volgens jezelf en anderen moet doen’. In dit geval gaat het meer over een morele plicht. Hiervan vinden wij bij Regiis dat verhuurders die ook een aantal hebben.

Maar laten we het eerst hebben over de plichten of verantwoordelijkheden die je je als verhuurder bij woningverhuur op de hals haalt door het sluiten van een huurcontract.

De verplichtingen die een verhuurder heeft

Als je puur op zoek bent naar de wettelijke plichten die elke verhuurder van een woning richting de huurder heeft, zoek niet verder. Hier zijn ze:

• De verhuurder moet de woning aan de huurder ter beschikking stellen
• De verhuurder moet de woning onderhouden
• De verhuurder moet de huurder rustig woongenot verschaffen

Verderop bespreek ik in detail per plicht wat die precies voor de verhuurder inhoudt.

Maar nu eerst, kunnen er meer verplichtingen zijn? Laten we wat dieper in huurcontracten duiken! Afhankelijk van de afspraken die je maakt in het huurcontract zijn er nog een aantal veel voorkomende verplichtingen waar de verhuurder mee te maken kan krijgen:

• Nutsvoorzieningen leveren (gas of warmte, elektriciteit en water)
• Jaarlijks een afrekening van de servicekosten aanleveren aan de huurder
• Gedeelde voorzieningen 24 uur per dag beschikbaar stellen aan de huurder

Deze zijn dus afhankelijk van afspraken vastgelegd in het huurcontract. Meer over huurcontracten in een later artikel. En meer over bovenstaande plichten verderop in dit artikel.

De verhuurder moet de woning aan de huurder ter beschikking stellen

Wow, wie had dat verwacht?  Als je een woning verhuurt aan een huurder moet je die woning natuurlijk wel aan die huurder ter beschikking stellen. Heb dus je administratie voor elkaar en zorg dat je de woning niet per ongeluk tegelijkertijd aan meerdere huurders verhuurt.

Wat hier verder nog belangrijk bij is, is dat je de woning in goede staat van onderhoud aan de huurder oplevert. Wat met zoveel woorden betekent dat de woning ook echt door de huurder gebruikt moet kunnen worden als woning.

Als je niet aan deze plicht voldoet kan de huurder je vorderen dit alsnog te doen, de huurovereenkomst ontbinden of nog erger, een schadevergoeding eisen!

De verhuurder moet de woning onderhouden

Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de woning. Wat valt er onder groot onderhoud? Alles wat met de constructie, installaties en bouwkundige schil van de woning te maken heeft. Je bent onder andere verantwoordelijk voor:

• Buitenschilderwerk
• Onderhoud aan het dak
• Onderhoud aan dragende muren
• Hang- en sluitwerk
• Technische installaties in de woning
• Goten en regenafvoeren

Let goed op, want bij achterstallig onderhoud kan de huurder een verzoek bij je indienen tot het uitvoeren van dat onderhoud. Kom je niet binnen zes weken met de huurder tot een oplossing? Dan kan de huurder de huurcommissie inschakelen. Die kan besluiten dat de huurder minder huur hoeft te betalen tot je het onderhoud uitvoert. Dit kan oplopen tot 80% vermindering van de huur!

De verhuurder moet de huurder rustig woongenot verschaffen

De huurder moet natuurlijk in alle rust kunnen genieten van zijn of haar woning. Er zijn drie dingen die je moet doen om je aan deze plicht te  houden.

Je mag niet onaangekondigd en zonder toestemming van de bewoner onderhoud aan de woning (laten) doen. Tijden en afspraken over onderhoud aan de woning dus altijd afstemmen! Of beter nog, laat de partij die het onderhoud uitvoert zelf een afspraak maken met de huurder.

Instemmingsrecht en de 70% regeling bij woningcomplexen

Stel, je hebt een appartementencomplex met meerdere huurwoningen en je wil die woningen renoveren. Als verhuurder heb je dan akkoord nodig van minimaal 70% van de huurders. Pas dan mag je het woningcomplex renoveren.

Je mag de bestemming van het object waar de huurder in woont niet wijzigen. Dus probeer er niet stiekem een kroeg van te maken waar het tot in de laatste uurtjes gezellig is.

Als je andere huurders in de directe omgeving hebt ben je verplicht in te grijpen wanneer ze overlast veroorzaken. Als overleg tussen de huurders, eventuele inmenging van een wijkagent en jouw berispingen aan het adres de lastige huurder op niks uitlopen kun je in het uiterste geval overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst.

Nutsvoorzieningen leveren (gas of warmte, elektriciteit en water)

Je kunt natuurlijk in het huurcontract afspreken dat er elke maand een voorschot voor nutsvoorzieningen betaald wordt. Dit doe je voornamelijk als het gehuurde object geen eigen afzonderlijke aansluiting heeft. Wat je dan uiteraard wel moet doen is die voorzieningen ook leveren, zoals afgesproken. Maak daarnaast elk jaar  een afrekening. Hiervoor is het een goed idee om van te voren duidelijk de verdeelsleutel te bepalen. En, indien mogelijk, plaats tussenmeters!

Jaarlijks een afrekening van de servicekosten aanleveren aan de huurder

Als je servicekosten rekent aan de huurder van je object moet je als verhuurder elk jaar een afrekening van deze kosten aanleveren. Servicekosten zijn namelijk altijd een voorschot. Door het aanleveren van de afrekening geef je de huurder inzicht. Op de afrekening staan alle onderdelen waaruit de servicekosten bestaan en hoeveel er per onderdeel is uitgegeven. Onderaan de streep zijn er drie uitkomsten mogelijk:

1. Het voorschot en de uitgaven komen overeen.
2. Het betaalde voorschot is lager dan de uitgaven; de huurder moet bijbetalen.
3. De uitgaven zijn lager dan het betaalde voorschot; de huurder krijgt geld terug.

Laat de afrekening zien dat het voorschot en de uitgaven niet overeenkomen? Dan kun je na de afrekening het voorschot voor de servicekosten opnieuw bepalen.

Let bij het bepalen van de huurprijs en de servicekosten goed op welke onderdelen onder servicekosten mogen vallen en hoe hoog de kosten per onderdeel mogen zijn. Dit is namelijk wettelijk vastgelegd en het kan je een hoop moeilijkheden bezorgen als je dit vooraf niet goed regelt.

Een laatste belangrijk punt bij de afrekening servicekosten: na 30 maanden vervalt je kans om uitgaven hoger dan het voorschot aan de huurder terug te vragen. Ben dus op tijd met de afrekening!

Gedeelde voorzieningen 24 uur per dag beschikbaar stellen aan de huurder

Heb je meerdere woonruimtes binnen een object die voorzieningen delen? Bijvoorbeeld een gedeelde wasruimte, woonkamer, badkamer of keuken? Dan ben je als verhuurder verplicht die gedeelde voorzieningen 24 uur per dag toegankelijk te maken voor je huurders. We zouden natuurlijk niet willen dat een hongerige huurder ‘s nachts geen boterham kan smeren.

De morele verantwoordelijkheden van een verhuurder volgens Regiis

Bij Regiis willen we graag werken met verhuurders die, net als wij, zien dat het verhuren van woningen menselijker kan. Omdat wij zelf blij worden van een stapje extra zetten om huurders blij te maken én omdat dit zorgt voor optimaal rendement. Want, gelukkige huurders = populaire woningen = minimale leegstand.

Wij vinden dat je als verhuurder deze aanvullende plichten hebt:

Ben transparant

En voer dat door in het hele verhuurproces. Zorg voor aantrekkelijke maar transparante presentatie van de woning online. Ben open over prijzen en kosten. Stel heldere huurcontracten op. Geef meer informatie dan nodig. Communiceren kun je nooit teveel doen. Hierdoor weten huurders op elk moment waar ze aan toe zijn.

Behandel je huurder menselijk

Het lijkt soms alleen te gaan om stenen, contracten en geld. Verhuurders vergeten makkelijk dat er aan de andere kant van de transactie een mens zit met behoeften, dromen en problemen. Luister naar huurders en denk met ze mee. Tot op zekere hoogte natuurlijk, maar zorgen dat ze zich geen nummertje voelen is een mooi streven.

Zet een stapje extra

Dit is waar je als verhuurder écht het verschil kunt maken tussen leegstand of aansluitende verhuur. Denk onder andere aan een super comfortabele klantreis, een presentje bij de sleuteloverdracht, het creëren van buurtgevoel en woongemak en extra aandacht bij het eind van het contract. Wij hebben hier meer dan genoeg duidelijke ideeën bij.

Ben proactief

Natuurlijk in je communicatie, zoals bij de afrekening servicekosten. Maar ook bijvoorbeeld met onderhoud. Plan je in de herfst het onderhoud aan de CV installatie of moeten huurders aan de bel trekken omdat ze in de winter met een skipak aan wolkjes ademen in de woonkamer? Voor je huurder het verschil tussen ‘alles loopt lekker’ en ‘wat een &*%^dag’.

Welke rechten heb je als verhuurder bij woningverhuur?

Ja, natuurlijk zetten we ook voor je op een rijtje welke rechten verhuurders van woningen hebben. Je hebt recht:

• Om op tijd te huur te ontvangen op de wijze en het moment die jij zelf bepaalt.
• Op schadevergoeding indien de huurder of zijn/haar gasten schade aanrichten aan de woning (inclusief de inboedel in geval van gemeubileerde verhuur).
• Om zelf de bestemming van de woning te bepalen. Bijvoorbeeld dat de woning alleen als woonruimte mag worden gebruikt.
• Om wijzigingen aan de woonruimte toe te staan of af te wijzen. Hou er wel rekening mee dat de huurder klusrecht heeft.
• Op dat de huurder zijn/haar onderhoudstaken uitvoert. De huurder moet klein onderhoudswerk zelf uitvoeren en betalen. Welke onderhoudstaken daaronder vallen kun je terugvinden in het besluit kleine herstellingen uit 2003.

Aan de slag

Het artikel heb ik zo praktisch mogelijk proberen te houden, dus ik hoop dat je er direct mee aan de slag kunt. Het doel van het artikel is een complete beschrijving te geven van welke rechten en plichten je als verhuurder van een woning hebt. Heb je dit zo ervaren? Dan zou het ons erg helpen als je het artikel deelt in je netwerk, via LinkedIn, of een gerelateerde website.

Laat het me ook gerust weten als je niet de informatie gevonden hebt die je zocht. Aan de hand van deze feedback kan ik het artikel verder verbeteren.

Wil je de verhuur van jouw object door ons laten uitvoeren? Ik sta je graag te woord om je te vertellen over de mogelijkheden die Regiis biedt.