Wat houdt een appartementencomplex positioneren in de markt in?
Voor het succesvol verhuren van een appartementencomplex is het noodzakelijk om helder te krijgen wat de voorkeuren van de potentiële bewoners zijn en aan welke voorwaarden de woningen moeten voldoen.
Om dit te bepalen moet je marktonderzoek doen. Wij noemen dit ook wel een quick scan. In dit onderzoek zoek je onder andere uit wat de huidige en toekomstige woningbehoefte zijn, welke doelgroep daarbij hoort, waar potentiële (her)ontwikkellocaties zich bevinden en wat de huidige wet- en regelgeving is waar je aan moet voldoen.
Waarom is positionering van een appartementencomplex belangrijk bij het verhuren van woningen?
Stel, je start met de (her)ontwikkeling en daarna met de verhuur van je appartementen zonder eerst marktonderzoek te doen. Dat kan natuurlijk prima. Maar de kans op succes is dan net zo groot als wanneer je je zoon van vijf met 20 euro zonder lijstje naar de winkel stuurt om boodschappen te doen voor het eten.
“If you fail to plan, you are planning to fail”
– Benjamin Franklin
Wanneer je niet van tevoren onderzoek doet naar de positionering van je appartementencomplex loop je de kans verrast te worden door onder andere:
- conflicten met de gemeente;
- conflicten met de belastingdienst;
- niet aansluiten van de locatie op de doelgroep;
- niet aansluiten van het type woningen op de doelgroep;
- niet aansluiten van de huurprijs op de doelgroep;
- niet aansluiten van de afwerking op de doelgroep;
- niet aansluiten van de communicatie bij de doelgroep.
Snap je waar ik naartoe wil? Deze problemen zorgen onder meer voor vertraging en leegstand en dat zorgt natuurlijk weer voor minder dan optimale prestaties van je investering. En dat terwijl je dit met wat huiswerk vrij eenvoudig had kunnen voorkomen.
Wat levert de juiste positionering van het appartementencomplex jou op bij woningverhuur?
Laat ik beginnen met een open deur waar je misschien nog niet doorheen gelopen was: minder stress. Stress vermijden kan dus vrij makkelijk door je appartementencomplex goed te positioneren. Jouw stressniveau schiet omhoog door dat blaffende mormel van de buren terwijl jij probeert te genieten van de zon in de tuin, en niet doordat de verhuur van je appartementen niet lekker loopt.
Maar jij denkt natuurlijk ‘F#$% stress, ik wil rendement!’. Ja, ik hoorde je denken. Goed nieuws: de juiste positionering zorgt ook voor optimaal rendement bij de verhuur van je appartementen. De woningen worden binnen no time verhuurd omdat de woningen aansluiten op de wens van de doelgroep en dus mega-populair zijn.
Om je rendement verder te optimaliseren is aansluitende verhuur door juiste inrichting van de processen rondom mutaties nodig. Hierover meer in een later artikel.
Als de huurwoningen die je in de markt zet populair zijn bij je doelgroep zorgt dit indirect ook voor tevreden huurders. Ik hoef je natuurlijk niet te vertellen hoe dit zich verhoudt tot optimaal rendement en de goede naam die jij krijgt als ontwikkelaar en/of verhuurder.
Zoals je uit de voorgaande alinea’s hebt kunnen opmaken zorgt de juiste positionering van jouw huurappartementen voor een verhuurproces dat soepel verloopt. Hierdoor heb jij meer tijd voor andere dingen. Zoals bijvoorbeeld het positioneren, (her)ontwikkelen en verhuren van meer appartementencomplexen. Die dan ook weer zorgen voor minder stress, optimaal rendement, tevreden huurders en.. je snapt wat ik bedoel.
Huurwoningen positioneren; wat je moet doen
Hieronder leg ik stapsgewijs uit wat je moet doen om de huurwoningen in je nieuwe complex zo te positioneren dat vlekkeloze verhuur geen toeval maar een logisch gevolg wordt.
Stap 1. Type woningen bepalen
Deze eerste stap in het proces is erop gericht duidelijk te krijgen wat de vraag vanuit de markt is. Op basis daarvan bepaal je welk type huurwoningen je gaat (her)ontwikkelen.
Is je beoogde doelgroep voldoende aanwezig in de plaats waar je wil gaan verhuren, nu én in de toekomst? Als dat niet zo is, welke doelgroep(en) dan wel? Wat is het idee van de gemeente bij hoe de locatie en omgeving ingericht moeten worden?
Stap 2. Exploitatie bepalen
Stem de exploitatie van de huurwoningen af op de doelgroepen waarbinnen je weet dat er vraag is naar de (her)ontwikkelde huurwoningen. Denk hierbij aan de opleverstaat van de woning, het serviceniveau dat geleverd wordt in het appartementencomplex en natuurlijk de opbouw van de huurprijs.
Stap 3. Verhuurstrategie bepalen
Hoe ga je de beoogde doelgroep(en) voor je huurwoningen bereiken? Waar bevindt de doelgroep zich waar je ze kunt aanspreken? Je kunt grofweg onderscheid maken tussen twee kanalen, online en offline. Een combinatie van deze twee is vaak de winnaar bij succesvolle verhuur van een appartementencomplex.
Denk bij online aan het gebruik van een eigen verhuursite en/of bestaande platformen om leads te genereren en advertentiecampagnes draaien op Google of social media platformen.
Een offline strategie kan bijvoorbeeld bestaan uit spandoeken ophangen op zichtlocaties, flyers uitdelen op plekken waar de doelgroep zich doorgaans bevindt en advertenties in lokale (dag)bladen plaatsen.
Stap 4. Promotiematerialen maken
Zorg ervoor dat de doelgroep een helder beeld krijgt bij de huurappartementen. Bijvoorbeeld door het gebruik van impressies, plattegronden, foto’s en video’s.
Beeldmateriaal van de appartementen helpt hierbij veel, maar ook informatie over de locatie is belangrijk, net als de geschiedenis van het gebouw bij herontwikkeling en de omgeving waarin de toekomstige huurders gaan wonen.
Pro-tip: geef je appartementencomplex een naam. Dat zorgt voor extra herkenbaarheid.
Tools bij het positioneren van huurwoningen
Om jouw leven (nog) makkelijker te maken heb ik hier een aantal tools op een rijtje gezet die je kunt gebruiken bij het positioneren van huurwoningen.
- Puntentelling en beleid vanuit de huurcommissie;
- woonvisie en bestemmingsplan van de gemeente;
- data met betrekking tot woningzoekenden per gemeente en regio (CBS);
- online en offline marketing;
- markt vergelijk huurprijs (Funda, Pararius, lokale makelaars).
Regels, wetten en uitzonderingen
We zijn in Nederland, dus natuurlijk zijn er regels, wetten én uitzonderingen in overvloed!
Gemeenten in Nederland hebben vaak uitgebreide eigen regels voor het verhuren van woningen. Check altijd of je een vergunning nodig hebt en aan welke voorwaarden je moet voldoen als ontwikkelaar en/of verhuurder. Dit geldt uiteraard voor de gemeente waar de woningen zich bevinden.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan of het verhuren van zelfstandige of onzelfstandige woningen (bijvoorbeeld kamers) is toegestaan. Geldt er misschien een beperking op de huurtermijn van bepaalde of onbepaalde tijd? Is een bepaalde doelgroep huurders misschien vereist?
Bij het (her)ontwikkelen van woningen krijg je onder andere te maken met wat voor type woningvastgoed de gemeente voor die locatie heeft vastgelegd. Dat vastleggen gebeurt in het bestemmingsplan en in de woonvisie. Zo kan het voorkomen dat alleen woningen voor studenten of kennismigranten ontwikkeld mogen worden. Dit zijn zaken die van invloed zijn op je casus, maar ook voor de latere fase tijdens de verhuur en het beheer.
Onbepaalde tijd vs. bepaalde tijd
De gemeente kan dus met vergunningen bepalen welk type verhuur, bepaalde tijd of onbepaalde tijd, toegestaan is. Voor huurcontracten op basis van bepaalde en onbepaalde tijd gelden verschillende regels.
Wanneer een huurcontract een looptijd van een bepaalde tijd heeft moet de huurder natuurlijk vertrekken bij het aflopen van de afgesproken periode. Bij dit type huurcontract heeft de huurder (weinig tot) geen huurbescherming, enkel huurprijsbescherming.
Voor huurcontracten op basis van onbepaalde tijd wordt het contract na een afgesproken minimale looptijd stilzwijgend verlengd. Bij dit type huurcontract heeft de huurder naast huurprijsbescherming ook huurbescherming.
Daarnaast zijn er verschillende vormen van tijdelijke verhuur met bijbehorende regels. Denk hierbij bijvoorbeeld aan short stay verhuur. De regels kunnen ook verschillen bij verhuur aan een specifieke doelgroep, zoals bijvoorbeeld studenten. Ik ga dieper in op verschillende types verhuur en huurcontracten in een later artikel.
De huurprijs bepalen
En dan natuurlijk een van de belangrijkste dingen voor het behalen van optimaal rendement, het bepalen van een afgewogen, eerlijke en wettelijk verantwoorde huurprijs.
De huurprijs bepaal je op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als de puntentelling. In deze waardering kijk je onder andere op basis van het woonoppervlak, het energielabel, de woz waarde en de afwerking hoeveel punten een woning waard is.
Als de huur volgens de waardering van de puntentelling hoger is dan de liberalisatiegrens van €752,33 (2021), dan is de woning een vrijesectorwoning.
Boven de liberalisatiegrens bepaal je zelf de hoogte van de huur van de woning. Onder de liberalisatiegrens valt de woning in de categorie sociale huur en is het aantal punten het maximum wat aan huur gevraagd mag worden.
Bij een huurprijs in de vrije sector is vergelijken met de markt cruciaal. Anders loop je het risico de woning te hoog of te laag weg te zetten, wat allebei kan zorgen voor minder dan optimaal rendement.
Onzelfstandige woningen (bijvoorbeeld kamers) vallen niet in de vrije sector. Daarbij geldt altijd een maximale huur volgens de puntentelling.
De positionering uitwerken met de checklist die wij zelf ook gebruiken
Processen die vaak herhaald worden binnen onze organisatie leggen we vast. Zodat we zeker weten dat we niks vergeten en om een uniforme werkwijze te hebben. Maar bijvoorbeeld ook als we die Red Bull drinkende stagiair willen leren hoe het moet.
Nu kun jij ook je voordeel doen met onze kennis door de checklist te downloaden en die erbij te houden wanneer jij de positionering maakt voor jouw (her)ontwikkelde appartementencomplex.
Vul hieronder je e-mailadres in, klik op ‘Downloaden’ en je krijgt ‘m meteen!
Checklist gratis downloaden
Aan de slag
Het artikel heb ik zo praktisch mogelijk proberen te houden, dus ik hoop dat je er direct mee aan de slag kunt. Het doel van het artikel is een complete handleiding te geven voor het positioneren van een appartementencomplex. Heb je dit zo ervaren? Dan zou het ons erg helpen als je het artikel deelt in je netwerk, via LinkedIn, of een gerelateerde website.
Laat het me ook gerust weten als het je niet is gelukt om de juiste positionering te vinden. Aan de hand van deze feedback kan ik het artikel verder verbeteren.
Wil je de positionering van jouw appartementencomplex in de markt door ons laten uitvoeren? Ik sta je graag te woord om je te vertellen over de mogelijkheden die Regiis biedt.
